资产证券化：REITs

资产证券化：REITs

REITs，也就是房地产投资信托基金，它是一种特殊的投资工具，可以帮助投资者间接地拥有房地产，同时也可以提供稳定的现金流。最早的REITs可以追溯到1960年代，不过直到 1990年代才真正开始流行起来。在美国，REITs是与证券、期货等金融产品同样受到监管的金融工具。REITs的基础是通过的收租金和资产价值的增长来实现投资回报，具有稳定收益、流动性高等特点。本文将从定义、类型、优缺点及在国内的前景等方面进行介绍。

一、定义

REITs是房地产投资信托基金的简称，是由一家或多家银行或物业管理公司管理的公司，以投资和经营房地产作为经营活动的基金。REITs的出现将原本多样的房地产投资变得更加便利。REITs一般会将投资组合分散到不同地区、不同类型的物业，以获得更好的风险控制和回报。

二、类型

REITs大体上分为公开交易与私密性交易两种：

1、公开交易

公开交易的REITs可在证券交易所上市交易，也可以摆脱交易限制，成为跨国金融机构的大宗交易对象。

2、私密性交易

私密性交易的REITs是指一些机构、基金等指定个人以一定的投资环境参与，投资门槛较高。

三、优缺点

1、优点

REITs可使个人、机构在未直接持有物业情况下，依然能从物业的租赁收益中获取收入。REITs的流动性很高，交易和转让都极为简单和迅速，也提供了资产组合分散化及回报率提高的方案。在美国，REITs在2009年被股票的上市收益，资本收益及不动产收益三项指数中均排名前三。

2、缺点

REITs的优点和缺点相对显而易见，其中最核心的风险仍然是来自于市场的风险，特别是对于短期投资者。

四、国内前景

REITs在国内的推广仍存在限制。

一方面，我国还没有专门的REITs实施细则，与另一些前沿发展中市场相比，我国的税务环境、金融体系仍存在风险，需要二者配合加快REITs的发展。

另一方面，资产证券化在文字上同股票、基金、债券一起被列入证券化工具，在监管角度，考虑到REITs与中国保监会，证监会有直接的协调利益，尤其对于证监会而言，REITs的推广会导致基金产品的减少，令工作量有所降低。但REITs直接面向大众，大量的个人投资者加入将极大地丰富我国证券市场资产种类，也意味着REITs的发展是以市场需求增长为前提的。

总的来说，REITs在技术上已基本成熟，可以帮助投资者获取稳定的现金流。但在我国，推广REITs仍存在多重限制，在全面的技术、市场、政策环境下，REITs才有更好的拓展发展空间。

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