资产证券化实例分享
资产证券化实例分享
资产证券化是指将资产转化为有价证券并通过市场交易进行融资的一种工具。它的作用是将一些高质量、高流动性的资产因为吸引力更强的利率分布而适当地切割成小份，通过通过证券市场的交易来迅速吸引资金，当然，它也有着风险，要谨慎操作，现在我们以房地产资产证券化作为例子，来深入分析一下。
I. 房地产资产证券化的定义
房地产资产证券化是将房地产品种的权益、租金和收租权价值分离出来进行证券化交易的一种融资方式。在房地产资产证券化交易中，房地产公司通过银行信托等机构将房地产资产进行切割和打包，最终发行有息证券分配给投资者。资产包一般由一定数量的形态、价值类似的资产组成而成。在资产证券化的过程中，将一部分类似、无担保、高品质的主债权资产发行API（Asset-backed securities）证券，以发行的证券本身所代表的不动资产或动产作为抵押品，通过以证券发行协议为核心的一系列交易过程，获得投资者为企业融资的资金。
II. 房地产资产证券化的原理
房地产资产证券化的原理是将房地产资产进行切割和打包，然后将有关资产包利益的某些法律权益转交给受托人，受托人再以有关的权益发行证券。证券的代价由相关受益人的收入来支付。租约代表的是不动产收入流兑现的基础，是资产证券化的基础。房地产资产证券化产品的最终价值来源于租金流和销售收入流。银行信托公司通常作为受托人（Trustee），可以代表那些持有证券的投资者行使其权力，并保管对应的资产资料（如租赁合同等），发行资产支持证券协议中规定的证券，并依据协议中约定的分配规则将投资者的收益分配给它们。所以，房地产资产证券化的原理就是将商品和服务变成现金流，并让资产成为证券，从而获得额外的利益。
III. 房地产资产证券化的优势
1. 资本市场获得流动性
房地产资产证券化可以使房地产资产变成流动性资产，房地产公司可以通过证券市场融资，节省融资成本，提高资本流动性。同时，房地产公司也可以通过证券化销售回收无流动性的资产。
2. 分散风险，减少损失
房地产资产证券化可以帮助银行分散风险，减少损失，将稳定、可靠的现金流通过证券化产品转换成证券，避免单一资产集中风险。证券化产品经过很好的评级，银行可以放心的转移信贷风险，为经济的发展提供大量的资金与流动性支持。
3. 提高资本效益
房地产资产证券化是一种资本增值的方式，通过切割和包装一系列房地产资产，将其从减少融资成本、提高流动资金、提高资本效益等方面改善资本效益。证券化产品的不动产资产因独立再融资而获得资本增值。
IV. 从房地产资产证券化看到的问题
房地产资产证券化并不是坑填坑就能获得利益的一种操作方式，它同样有着高风险与复杂的操作流程。而风险主要源于2014年的中央第六号文件，其中明确规定对金融机构禁止为房地产公司提供广义融资。房地产公司的发债规模逐年下降，对于资本市场的需求量也不断下降，并从根源上滋生出了房地产资产证券化在我国助力资本市场的基础。房地产资产证券化的收益与风险通常与证券发行市场环境、资产评级标准及证券发行人实力等多方面因素相关，证券化项目因市场环境的不可预期性而难以稳定获益。
V. 结论
房地产资产证券化是一项非常复杂而不易掌握的操作方式，需要具备大量的经验和知识。证券化的风险也非常大，需要谨慎操作，并且需要通过专业申请机构的评级，并被到证监会审核通过才能达到效果，而如何设计符合证券化的结构也是关键所在。对于房地产公司和金融机构而言，理解证券化的机制，熟知证券化的优势和缺陷，并将其应用在商业上，对于稳步的发展具有重要的意义。
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